Pronájem bytu nebo jiného objektu za účelem bydlení

 

Nový občanský zákoník (NOZ) upravuje i problematiku pronájmu bytů a jiných objektů určených k bydlení.

 

Podle zákona slouží pronájem bytu k uspokojení bytových potřeb nájemcem. Z toho také vyplývá, že byt si k tomuto účelu může pronajmout jen fyzická osoba.

 

Pokud je k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, pak se nájem řídí přiměřeně ustanoveními zákona o nájmu bytu.

 

Pokud se pronajímatel a nájemce dohodnout, že k obývání bude nájemci pronajat jiný než obytný prostor, pak se na takový pronájem vztahují ustanovení zákona stejně, jako kdyby se jednalo o nájem bytu. Závazné je, že prostory jsou nájemcem využívány především za účelem bydlení.

 

 

Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce

 

Nový občanský zákoník pozměnil některé vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem dosti výrazným způsobem. Nájemce je dnes zákonem dosti dobře chráněn.

 

Pronajímatel například nemůže požadovat po nájemci zjevně nepřiměřené povinnosti. Nemůže dát do smlouvy omezení, která zkracují nájemníkova zákonná práva, a pokud tak učiní, jsou tato ustanovení smlouvy neplatná. Nemůže nájemníka ani pokutovat za jakákoli porušení nájemníkových povinností, byť by tyto povinnosti byly stanoveny nájemní smlouvou.

 

Nájemce nově oproti dřívějším právním úpravám může z bytu podnikat bez svolení pronajímatele, pokud to výrazněji nezatěžuje byt a nenarušuje to občanské soužití. Obdobně platí i právo nájemce chovat domácí mazlíčky.

 

V bytě může bydlet pouze takový počet osob, který lze považovat za přiměřený velikosti bytu.

 

Pokud má nájemník v bytě trvalé bydliště, může vzít do podnájmu další osobu, aniž by k tomu potřeboval souhlas pronajímatele. Souhlas pronajímatele potřebuje v případě, že v bytě k trvalému pobytu přihlášen není. Pokud spolubydlící osoba není ve vztahu k nájemci osobou blízkou, pak musí nájemce pronajímatele informovat do dvou měsíců a ten musí udělit souhlas.

 

S řešením výkonu nájemního práva se nájemník nemusí obracet na pronajímatele. Záleží pouze na nájemníkovi, zda problémy, které brání řádnému užívání bytu, bude řešit sám nebo v součinnosti s pronajímatelem.

 

 

Obsah nájemní smlouvy

 

Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Musí v ní být uvedeno, kdo je pronajímatelem a kdo nájemcem a co je předmětem nájmu. Nově nemusí být byt v nájemní smlouvě podrobně specifikován, stačí uvést adresu, poschodí apod.

 

Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci byt ve stavu, který ho umožňuje užívat k dohodnutému účelu, tedy bydlení. Smlouva garantuje nájemci nerušené užívání bytu po celou dobu trvání nájmu.

 

Nájemné se platí předem do pátého dne v měsíci, pokud si pronajímatel s nájemcem ve smlouvě neujednají něco jiného.

 

V případech, kdy není ve smlouvě určena cena, pak má pronajímatel nárok na cenu, která je obvyklá v dané lokalitě v době uzavření smlouvy. Není-li ve smlouvě zakotvena každoroční valorizace nebo zvýšení nájemného, pak může pronajímatel zvýšit nájem ve třech letech nejvýše o 20 %. Pokud by nájemce zvýšení neakceptoval, pak se pronajímatel může obrátit na soud. Soud žádnými limity ohledně navýšení ceny omezen není.

 

Nájemce smlouva zavazuje užívat pronajatý byt ke sjednanému účelu nebo účelu obvyklému, a s péčí řádného hospodáře.

 

Pokud nájemce opustí byt na dobu delší než dva měsíce, musí tuto skutečnost oznámit pronajímateli. Musí také určit osobu, která v případě nutnosti umožní pronajímateli přístup do bytu. Pokud nájemce nedostojí těchto povinností a vzniknou škody, pak je takové jednání považováno za hrubé porušení povinnosti a jako takové je důvodem pro okamžitou výpověď nájmu.

 

 

Výpověď nájmu

 

Výpověď nájmu musí mít písemnou formu a musí být doručena druhé straně. Výpovědní doba běží až po doručení druhé straně, a to od prvního dne kalendářního měsíce, který následuje po měsíci, v němž byla výpověď druhé straně doručena.

 

Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, pokud se od uzavření smlouvy změní okolnosti do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

 

Pokud nájem vypovídá pronajímatel, musí nájemce poučit o jeho právu vznést námitky proti výpovědi a o možnosti podání návrhu soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Pokud pronajímatel nájemce takto nepoučí, je výpověď neplatná.

 

Pronajímatel může vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou i neurčitou v případě, že nájemce hrubým způsobem poruší svoji povinnost vyplývající z nájmu. Dále v případě, že byl nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti, nebo na sousedech, nebo proti cizímu majetku, který se nachází v domě. Důvodem může být také jiný obdobně závažný stav, situace či jednání. Výpovědní lhůta trvá 3 měsíce. Důvod musí být ve výpovědi uveden.

 

Nájem na dobu neurčitou může s tříměsíční výpovědní lhůtou pronajímatel vypovědět také v případě, že bylo rozvedeno jeho manželství, nebo je právě v rozvodovém řízení, a byt potřebuje pro uspokojení svých bytových potřeb či bytových potřeb svého partnera. Důvodem může být také skutečnost, že pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. Ve výpovědi nájemní smlouvy musí být uveden důvod. Pokud nebude byt po uplynutí 1 měsíce po vystěhování nájemce použit k těmto účelům, tzn. obsazen těmito osobami, nájemce má nárok na návrat do nájmu či na uhrazení nákladů na přestěhování.

 

Nájemce může požádat soud o přezkoumání, zda je výpověď oprávněná. Lhůta pro podání takového návrhu k soudu je 2 měsíce ode dne, kdy nájemce výpověď obdržel.

 

Pokud nájemce poruší svoji povinnost obzvláště závažným způsobem, může pronajímatel nájem vypovědět okamžitě, to znamená bez výpovědní doby. Nájemce musí byt odevzdat bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 1 měsíce. Pronajímatel však musí ještě před doručením výpovědi vyzvat nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, resp. stav, a musí ve výpovědi uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení povinnosti nájemcem. Pokud pronajímatel nesplní tyto povinnosti, výpověď je neplatná. Za zvlášť závažné porušení povinnosti se považuje to, že nájemce nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu tří měsíců a více, že poškozuje byt nebo dům závažným nebo nevratným způsobem, že způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli či sousedům, nebo že neoprávněně užívá byt k jinému účelu nebo jiným způsobem, než bylo ujednáno.

 

 

Kauce

 

Maximální možná vratná kauce, kterou může pronajímatel po nájemci požadovat, odpovídá šestinásobku nájemného. Pronajímatel pak musí nájemci kauci vrátit včetně úroků, jejichž minimální výše je daná zákonem.

Datum publikace: 15.6.2016


Více článků z kategorie Blog

Více článků z kategorie Blog



Kontakt: info@bezrealitky.net

Vyhledávání reality bez realitky:

 

Bez realitky